¿Qué es una estancia corta?
La estancia corta (o "corta estancia") es el alojamiento temporal de huéspedes en una propiedad de dominio absoluto durante un mínimo de 7 noches y un máximo de 6 meses.
Para los inversores inmobiliarios, las estancias cortas son atractivas porque tienen dos grandes ventajas sobre los alquileres de larga duración (>6 meses):
- Las estancias cortas producen mayores ingresos por alquiler y, por tanto, mayor rentabilidad
Los huéspedes de estancias cortas pagan un precio por noche reservada, igual que en un hotel. Con altos índices de ocupación, la explotación de estancias cortas produce ingresos por alquiler significativamente más altos que los alquileres a largo plazo.
- La estancia corta da más flexibilidad
Los huéspedes permanecen durante un breve periodo de tiempo, lo que le permite a usted, como inversor, conservar una gran flexibilidad: por ejemplo, los inquilinos temporales no disfrutan de derechos de arrendamiento y, en función de la oferta y la demanda, puede aplicar precios flexibles.
¿Es realmente tan fácil obtener mayores rendimientos y más flexibilidad con una estancia corta?
Desgraciadamente, no: el éxito de una operación de corta duración requiere experiencia y otra serie de condiciones previas.
Requisitos para estancias cortas
- Esfuerzo continuo y proactivo
Dado que los huéspedes se alojan durante un breve periodo, el número de cambios es mayor: de un mínimo de una vez cada seis meses a un máximo de una vez a la semana. Se requieren esfuerzos continuos para atraer a nuevos inquilinos temporales, facilitar las entradas y salidas y llevar a cabo una limpieza regular.
Betterstays reúne estas cualidades: tenemos buenas entradas con usuarios de corta estancia de buena reputación y un equipo experimentado que gestiona el alojamiento de los huéspedes.
- Consejo de ocupación
Un alto índice de ocupación es la clave del éxito de las operaciones de corta estancia: sólo entonces se rentabilizará la inversión en alquileres a largo plazo. Las fluctuaciones estacionales y los cambios en la demanda complican la situación.
Sin embargo, Betterstays ha construido un exitoso historial en el que nuestra ocupación es superior a la media del mercado en términos porcentuales.
- Coste de la estancia corta
La estancia corta es un servicio sujeto a impuestos y entra dentro del tipo de IVA del 9%. Además, hay que pagar la tasa turística (10% en Ámsterdam en 2020). Asimismo, los gastos fijos como gas/agua/luz, internet e impuestos municipales no corren a cargo del inquilino temporal, sino del propietario. El propietario tiene que recuperar estos costes incluyendo una tasa de usuario en la tarifa nocturna.
Betterstays dispone de métodos de cálculo en los que identificamos la posibilidad de mejorar el rendimiento.
- Reglamento
Los alquileres para estancias cortas están sujetos a normativas, sobre todo en Ámsterdam. Por ejemplo, sólo las viviendas del sector libre pueden considerarse de corta estancia y no puede haber nadie empadronado en el domicilio. Además, se necesita un permiso de corta estancia ya que la actividad se considera explotación empresarial. Por desgracia, el Ayuntamiento de Ámsterdam ha dejado de expedir nuevos permisos de estancia corta desde principios de 2014.
A pesar de las medidas restrictivas del Ayuntamiento de Ámsterdam, Betterstays tiene experiencia en la tramitación de permisos para estancias cortasy puede asesorar sobre otras opciones para alquileres temporales, por ejemplo utilizando un permiso de hotel o registrándose como Bed & Breakfast.
- Fiscalidad
La explotación de estancias cortas se considera gestión activa de activos por parte de las autoridades fiscales, lo que significa que los ingresos procedentes de estancias cortas tributan en la casilla I (rendimientos del trabajo y del hogar) (si se trata de un bien de inversión, en la casilla III). Esto hace que sea fiscalmente poco atractivo explotar activamente su propiedad de inversión usted mismo.
Betterstays tiene varios clientes que han elegido nuestro servicio por esta misma razón: después de deducir nuestros honorarios, aún les queda un resultado de alquiler más alto que con los alquileres a largo plazo.
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