Je mag je huurwoning alleen onderverhuren met schriftelijke toestemming van je verhuurder. Zonder toestemming is onderverhuur illegaal en kan leiden tot ontbinding van je huurcontract. Als eigenaar van een woning heb je meer vrijheid, maar moet je wel rekening houden met gemeentelijke regels en belastingverplichtingen. Dit artikel beantwoordt alle belangrijke vragen over onderverhuur in Nederland.
Wat betekent onderverhuur precies en wanneer is het relevant?
Onderverhuur betekent dat je als huurder je gehuurde woning (deels) verhuurt aan een derde partij. Je blijft zelf hoofdhuurder bij de oorspronkelijke verhuurder, maar wordt tegelijk verhuurder voor je onderhuurder. Dit verschilt van doorverhuur, waarbij je huurcontract wordt overgenomen door iemand anders.
Juridisch gezien ontstaat bij onderverhuur een nieuwe huurovereenkomst tussen jou en de onderhuurder. Je behoudt je verplichtingen naar je eigen verhuurder, maar krijgt ook de verantwoordelijkheden van een verhuurder naar je onderhuurder toe. Het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:244 BW) regelt dat onderverhuur alleen mag met toestemming van de verhuurder.
Onderverhuur komt vooral voor in deze situaties:
- Tijdelijk verblijf in het buitenland voor werk of studie
- Samenwonen waarbij je oude woning nog niet opgezegd kan worden
- Financiรซle noodzaak om woonlasten te delen
- Studenten die een kamer in hun huurwoning verhuren
- Expats die voor bepaalde tijd naar Nederland komen
Het verschil tussen kamerverhuur en complete onderverhuur is belangrijk. Bij kamerverhuur blijf je zelf ook in de woning wonen (hospitaverhuur), wat vaak minder strenge regels kent. Bij complete onderverhuur verlaat je zelf de woning, wat meestal strengere voorwaarden met zich meebrengt.
Mag je zomaar je huurwoning onderverhuren in Nederland?
Nee, je mag je huurwoning niet zomaar onderverhuren in Nederland. Volgens artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek heb je altijd schriftelijke toestemming van je verhuurder nodig. Zonder deze toestemming pleeg je contractbreuk, wat ernstige gevolgen kan hebben.
De wet maakt onderscheid tussen gedeeltelijke en gehele onderverhuur. Bij gedeeltelijke onderverhuur (zoals een kamer verhuren terwijl je er zelf woont) zijn verhuurders vaak soepeler. Gehele onderverhuur wordt meestal alleen toegestaan bij tijdelijke afwezigheid met goede redenen, zoals een buitenlandse stage of tijdelijk werk elders.
Sociale huurwoningen kennen extra strenge regels. Woningcorporaties staan onderverhuur zelden toe, behalve in uitzonderlijke gevallen zoals:
- Medische behandeling in het buitenland
- Tijdelijke detentie
- Mantelzorg elders
- Studie of werk in het buitenland (maximaal 1-2 jaar)
Voor particuliere huurwoningen gelden de afspraken in je huurcontract. Veel verhuurders verbieden onderverhuur expliciet om verschillende redenen: ze willen controle houden over wie er woont, vrezen voor extra slijtage, of willen illegale praktijken zoals verkamering voorkomen.
Belangrijk om te weten: ook als onderverhuur in je contract verboden is, kun je alsnog toestemming vragen. Verhuurders kunnen in individuele gevallen afwijken van standaardbepalingen, vooral bij goede huurders met legitieme redenen.
Hoe check je of onderverhuur in jouw huurcontract is toegestaan?
Check je huurcontract op specifieke clausules over onderverhuur, meestal te vinden onder kopjes als ‘gebruik van het gehuurde’ of ‘verplichtingen huurder’. Zoek naar termen zoals ‘onderverhuur’, ‘onderverhuren’, ‘in gebruik geven aan derden’ of ‘bewoning door anderen’. Let ook op algemene bepalingen over het gebruik van de woning.
Veelvoorkomende formuleringen in huurcontracten zijn:
- “Onderverhuur is niet toegestaan” – Duidelijk verbod zonder uitzonderingen
- “Onderverhuur alleen met schriftelijke toestemming” – Je mag het aanvragen
- “Het gehuurde mag niet aan derden in gebruik worden gegeven” – Breed verbod inclusief onderverhuur
- “Huurder dient het gehuurde zelf te bewonen” – Impliceert verbod op onderverhuur
Als je contract niets zegt over onderverhuur, geldt nog steeds artikel 7:244 BW: je hebt toestemming nodig. Geen bepaling betekent dus niet dat het automatisch mag. Bij twijfel over de interpretatie kun je het beste contact opnemen met je verhuurder of een juridisch adviseur.
Let ook op deze aanvullende bepalingen die onderverhuur kunnen beรฏnvloeden:
- Maximaal aantal bewoners
- Verbod op bedrijfsmatige activiteiten
- Meldingsplicht bij langdurig verblijf van gasten
- Bepalingen over Airbnb of vakantieverhuur
Controleer verder of er algemene voorwaarden van toepassing zijn. Deze staan vaak apart van het hoofdcontract en kunnen aanvullende regels over onderverhuur bevatten.
Wat gebeurt er als je zonder toestemming onderverhuurt?
Onderverhuren zonder toestemming is een ernstige contractbreuk die kan leiden tot ontbinding van je huurovereenkomst. Je verhuurder kan je voor de rechter dagen en huisuitzetting eisen. De rechter zal dit meestal toewijzen omdat je een kernbepaling van het contract hebt geschonden.
De directe gevolgen van illegale onderverhuur zijn:
- Onmiddellijke opzegging van het huurcontract
- Huisuitzetting via gerechtelijke procedure
- Schadevergoeding voor de verhuurder
- Geen recht op vervangende woonruimte
- Problemen bij toekomstige huuraanvragen
Financiรซle consequenties kunnen oplopen. Je verhuurder kan schadevergoeding eisen voor:
- Gederfde huurinkomsten tijdens leegstand
- Juridische kosten en proceskosten
- Extra onderhoud of herstelkosten
- Makelaarskosten voor nieuwe verhuur
Voor je onderhuurder zijn de gevolgen ook vervelend. Bij ontbinding van jouw hoofdhuurovereenkomst vervalt automatisch hun onderhuurcontract. Ze hebben geen huurbescherming tegen de eigenaar en moeten direct vertrekken. Dit kan leiden tot claims van de onderhuurder tegen jou.
Preventie is altijd beter. Vraag dus altijd eerst toestemming, ook als je denkt dat het “maar tijdelijk” is of dat niemand het merkt. Verhuurders hebben verschillende manieren om illegale onderverhuur te ontdekken, zoals buurtmeldingen, controlebezoeken of afwijkende betalingspatronen.
Hoe vraag je toestemming voor onderverhuur aan je verhuurder?
Vraag toestemming voor onderverhuur altijd schriftelijk via een brief of email aan je verhuurder. Leg duidelijk uit waarom je wilt onderverhuren, voor welke periode, en aan wie. Wees eerlijk over je situatie en toon aan dat je verantwoordelijk met de woning omgaat. Geef je verhuurder minimaal 4-6 weken de tijd om te reageren.
Een goede aanvraag bevat deze elementen:
- Reden voor onderverhuur – Werk, studie, familie of medische redenen
- Exacte periode – Begin- en einddatum met terugkeergarantie
- Gegevens onderhuurder – Naam, inkomen, werkgever en referenties
- Voorgestelde huurprijs – Niet hoger dan je eigen huur
- Waarborgen – Hoe je schade voorkomt en contact houdt
Versterk je aanvraag met deze documenten:
- Bewijs van je tijdelijke afwezigheid (arbeidscontract, studiebewijs)
- Inkomensverklaring van de onderhuurder
- Verklaring goed huurderschap van vorige verhuurder
- Kopie identiteitsbewijs onderhuurder
Voor een professionele aanpak kun je gebruikmaken van PMS systemen die helpen bij het documenteren en beheren van onderverhuurafspraken. Deze systemen bieden standaard templates en houden alle communicatie overzichtelijk bij.
Tips om je kansen te vergroten:
- Bied aan dat de verhuurder de onderhuurder mag screenen
- Stel voor dat onderhuur via een professionele partij verloopt
- Garandeer dat je hoofdelijk aansprakelijk blijft
- Bied een hogere borg aan als extra zekerheid
- Stel een proefperiode voor van bijvoorbeeld 3 maanden
Wat zijn de regels voor onderverhuur als je eigenaar bent?
Als eigenaar heb je veel meer vrijheid om je woning te verhuren, maar je moet wel rekening houden met gemeentelijke regels, VvE-bepalingen en belastingverplichtingen. Check eerst of je gemeente een vergunningplicht heeft voor verhuur. Grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Utrecht hebben strenge regels voor particuliere verhuur.
Gemeentelijke vergunningen en regels variรซren sterk:
- Verhuurdersvergunning – Verplicht in veel gemeenten voor particuliere verhuur
- Omzettingsvergunning – Nodig bij wijziging van zelfbewoning naar verhuur
- Maximale verhuurperiode – Sommige gemeenten beperken toeristische verhuur tot 30-60 dagen
- Registratieplicht – Meldplicht voor alle verhuuractiviteiten
VvE-regels kunnen verhuur beperken of verbieden. Check het splitsingsreglement en huishoudelijk reglement op:
- Verbod op bedrijfsmatige verhuur
- Toestemmingsvereiste voor verhuur
- Minimale verhuurperiode (vaak minimaal 6 maanden)
- Screening vereisten voor huurders
Belastingtechnisch heeft verhuur belangrijke gevolgen. Je valt in Box 3 (vermogen) in plaats van Box 1 (eigen woning). Dit betekent:
- Geen hypotheekrenteaftrek meer
- Vermogensrendementsheffing over WOZ-waarde minus hypotheek
- Huurinkomsten zijn belast
- BTW-plicht bij kortdurende verhuur (vakantieverhuur)
Voor professioneel beheer van je verhuur kun je platforms zoals MEWS gebruiken. Deze bieden complete oplossingen voor administratie, boekingen en gastcommunicatie, wat vooral handig is bij kortdurende verhuur.
Welke alternatieven heb je als onderverhuur niet mag?
Als onderverhuur niet toegestaan is, heb je verschillende legale alternatieven. Hospitaverhuur is vaak wel toegestaan: je verhuurt een kamer terwijl je zelf in de woning blijft wonen. Dit valt onder een andere regeling dan onderverhuur en veel verhuurders staan dit toe, mits je het meldt.
Andere mogelijkheden zijn:
Tijdelijke verhuur met toestemming: Vraag je verhuurder om een tijdelijke huurovereenkomst voor een nieuwe huurder. Je eigen contract wordt dan tijdelijk opgeschort of beรซindigd, met de afspraak dat je daarna terugkeert. Dit werkt vooral goed bij langere afwezigheid (6+ maanden).
Woningruil: Officiรซle woningruil is mogelijk tussen huurders van dezelfde verhuurder of corporatie. Dit is een permanente oplossing waarbij je van woning wisselt. Tijdelijke woningruil voor vakanties valt vaak onder een grijs gebied.
Medebewoner toevoegen: In plaats van onderverhuur kun je iemand als medebewoner laten inschrijven. Deze persoon wordt dan medehuurder met gelijke rechten en plichten. Verhuurders moeten hier meestal wel toestemming voor geven.
Professioneel property management: Voor eigenaren die willen verhuren maar niet de tijd hebben voor beheer, bieden professionele partijen uitkomst. Zij nemen het complete beheer over, van het vinden van huurders tot onderhoud en administratie. Dit zorgt voor een zorgeloze verhuurervaring met gegarandeerde kwaliteit.
Voor elke situatie bestaat een passende oplossing. Het belangrijkste is dat je open communiceert met je verhuurder en samen zoekt naar mogelijkheden die voor beide partijen werken. Bij professionele verhuur als eigenaar kun je het beste kiezen voor een betrouwbare partner die alle aspecten van woning hosten voor je regelt.
BetterStays helpt eigenaren die hun woning willen verhuren met complete ontzorging. Van vergunningen tot gastenbeheer, wij regelen alles zodat jij zonder zorgen kunt verhuren binnen alle wettelijke kaders.
