In Nederland mag je je woning verhuren via Airbnb, maar er gelden strenge regels die per gemeente kunnen verschillen. De belangrijkste landelijke regel is dat je maximaal 30 nachten per jaar mag verhuren in de meeste gemeenten, waarbij je vaak een registratieplicht hebt en toeristenbelasting moet afdragen. Voor professionele verhuur gelden andere regels en heb je mogelijk een vergunning nodig.
Wat zijn de basisregels voor Airbnb-verhuur in Nederland?
De basisregels voor Airbnb-verhuur in Nederland zijn dat je je woning maximaal 30 nachten per jaar mag verhuren voor toeristische doeleinden. Je moet je registreren bij je gemeente en toeristenbelasting afdragen. Als je meer dan 30 nachten verhuurt, word je gezien als professionele verhuurder met andere verplichtingen.
Voor particuliere verhuur geldt dat je alleen je hoofdverblijf mag verhuren. Dit betekent dat je er zelf het grootste deel van het jaar moet wonen. Je mag niet meer dan vier personen tegelijk ontvangen, tenzij het om één gezin gaat. Deze landelijke regels vormen de basis, maar gemeenten kunnen strengere regels hanteren.
Het verschil tussen particuliere en professionele verhuur zit vooral in de duur en frequentie. Bij particuliere verhuur gaat het om incidentele verhuur van je eigen woning. Professionele verhuur betekent dat je structureel verhuurt, vaak meerdere woningen hebt, of meer dan de toegestane nachten verhuurt. Voor professionele verhuur heb je een omgevingsvergunning nodig en gelden andere belastingregels.
Hoeveel nachten mag je je woning verhuren via Airbnb?
In de meeste Nederlandse gemeenten mag je je woning maximaal 30 nachten per jaar verhuren via Airbnb of andere platforms. Deze limiet geldt voor het hele kalenderjaar en is bedoeld om de leefbaarheid in woonwijken te waarborgen. Sommige gemeenten hanteren een andere limiet, zoals Amsterdam met 30 nachten of Den Haag met 60 nachten.
Als je de limiet overschrijdt, riskeer je een boete die kan oplopen tot duizenden euro’s. Gemeenten controleren actief via platformgegevens en meldingen van omwonenden. Bij herhaalde overtredingen kunnen de boetes flink oplopen en kan de gemeente zelfs overgaan tot sluiting van je woning voor verhuur.
Voor het bijhouden van je verhuurdagen kun je het beste een administratie bijhouden in een spreadsheet of app. Noteer elke verhuurperiode met aankomst- en vertrekdatum. Airbnb biedt ook een overzicht in je host-dashboard, maar voor de zekerheid is eigen administratie aan te raden. Bewaar deze gegevens minimaal vijf jaar voor eventuele controles.
Welke vergunningen heb je nodig voor Airbnb-verhuur?
Voor Airbnb-verhuur heb je meestal geen aparte vergunning nodig als je binnen de 30-dagen limiet blijft. Wel moet je je registreren voor toeristenbelasting bij je gemeente en krijg je een registratienummer dat je op Airbnb moet vermelden. Voor professionele verhuur of bij overschrijding van de limiet heb je een omgevingsvergunning nodig.
Het aanvragen van een toeristenbelastingregistratie doe je online via de website van je gemeente. Je vult een formulier in met je gegevens en het adres dat je wilt verhuren. Binnen enkele weken ontvang je een registratienummer. Dit nummer moet je verplicht vermelden in je advertentie op Airbnb.
Een bedrijfsvergunning is nodig wanneer je structureel verhuurt, meerdere woningen verhuurt, of de verhuur je hoofdinkomen wordt. Ook als je extra diensten aanbiedt zoals ontbijt of schoonmaak, kun je als ondernemer worden gezien. Informeer bij je gemeente naar de exacte voorwaarden, want deze verschillen per locatie.
Wat zijn de verschillen in Airbnb-regels tussen Nederlandse steden?
Amsterdam hanteert de strengste regels met maximaal 30 nachten verhuur per jaar en maximaal 4 gasten tegelijk. Rotterdam staat 60 nachten toe maar eist strikte registratie. Den Haag hanteert ook 60 nachten, terwijl Utrecht 30 nachten toestaat met een meldplicht vanaf de eerste verhuurdag.
In Amsterdam moet je elke verhuring melden via een online formulier en is de handhaving het strengst. Rotterdam focust vooral op overlastbestrijding en heeft een klachtenlijn voor buurtbewoners. Den Haag controleert actief via data van verhuurplatforms en handhaaft met boetes tot 20.500 euro.
Kleinere steden hebben vaak soepelere regels of minder actieve handhaving. Steden als Groningen en Eindhoven volgen grotendeels de landelijke 30-dagen norm. Kustgemeenten kunnen afwijkende regels hebben vanwege het toeristische karakter. Check altijd de actuele regels op de website van je gemeente, want deze kunnen regelmatig wijzigen.
Hoe zit het met belasting betalen over Airbnb-inkomsten?
Over je Airbnb-inkomsten betaal je inkomstenbelasting in Box 1 als inkomen uit overig werk. Je mag gebruik maken van de 70%-regeling: als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, is 70% van je inkomsten vrijgesteld. Daarnaast moet je toeristenbelasting afdragen aan de gemeente, meestal enkele euro’s per gast per nacht.
De 70%-regeling geldt alleen voor particuliere verhuur van je eigen woning. Je moet de woning hoofdzakelijk zelf bewonen en mag geen personeel in dienst hebben voor de verhuur. Als je niet aan deze voorwaarden voldoet, moet je alle inkomsten opgeven minus de werkelijke kosten die je maakt.
Voor een correcte administratie bewaar je alle boekingsbevestigingen, bankafschriften en kostenbewijzen. Maak een overzicht van je inkomsten en uitgaven per jaar. BTW hoef je meestal niet te rekenen als particuliere verhuurder. Word je gezien als ondernemer, dan kunnen andere regels gelden en is BTW-registratie mogelijk verplicht.
Wat moet je regelen met je hypotheekverstrekker en verzekeraar?
Je moet je hypotheekverstrekker altijd informeren over je plannen om via Airbnb te verhuren. Veel hypotheekvoorwaarden verbieden commerciële verhuur zonder toestemming. Bij verhuur zonder melding riskeer je dat je hypotheek wordt opgezegd of dat de voorwaarden worden aangepast.
Je opstalverzekering dekt meestal geen schade tijdens commerciële verhuur. Vraag je verzekeraar om een aanvulling voor kortdurende verhuur of sluit een speciale Airbnb-verzekering af. Let op dekking voor schade door gasten, diefstal en aansprakelijkheid. Zonder juiste verzekering sta je er bij schade alleen voor.
Voor professioneel beheer van je woning kunnen aparte afspraken nodig zijn met je hypotheekverstrekker. Veel verhuurders kiezen voor een all-risk verzekering specifiek voor vakantieverhuur. Deze dekt meestal schade tot enkele duizenden euro’s per incident en biedt aansprakelijkheidsdekking tot een miljoen euro of meer.
Welke boetes riskeer je bij overtreding van Airbnb-regels?
Bij overtreding van Airbnb-regels riskeer je boetes van 8.700 tot 20.500 euro per overtreding. Het verhuren zonder registratienummer kost meestal 8.700 euro. Overschrijding van het maximum aantal nachten wordt bestraft met boetes tot 20.500 euro, vooral bij herhaalde overtredingen.
Gemeenten handhaven steeds actiever door samenwerking met verhuurplatforms en buurtmeldingen. Ze kunnen inloggegevens opvragen bij Airbnb en controleren hoeveel nachten je hebt verhuurd. Bij een eerste overtreding krijg je vaak eerst een waarschuwing, maar bij herhaalde overtredingen volgen direct boetes.
Veelvoorkomende overtredingen zijn het niet vermelden van een registratienummer, overschrijding van de 30-dagen limiet, en het veroorzaken van overlast. Je voorkomt boetes door je strikt aan de regels te houden, een goede administratie bij te houden, en duidelijke huisregels op te stellen voor gasten om overlast te voorkomen.
Het succesvol verhuren van je woning via Airbnb vraagt om goede kennis van de regels en een professionele aanpak. De regelgeving wordt steeds strenger en de handhaving intensiever. Met de juiste voorbereiding en door je aan alle regels te houden, kun je zonder zorgen extra inkomsten genereren uit je woning. Bij BetterStays helpen we eigenaren graag met professioneel beheer van hun accommodatie, zodat je optimaal kunt profiteren binnen de geldende wet- en regelgeving.
