De keuze tussen box 1 en box 3 voor je Bed & Breakfast bepaalt hoeveel belasting je betaalt over je verhuurinkomsten. In box 1 worden je B&B-inkomsten belast als ondernemingswinst met progressieve tarieven, terwijl box 3 je B&B behandelt als vermogen met een vast belastingtarief. De juiste keuze hangt af van hoeveel uren je werkt, welke diensten je aanbiedt en hoe je B&B is georganiseerd.
Wat is het verschil tussen box 1 en box 3 voor B&B-verhuur?
Box 1 behandelt je B&B als een onderneming waarbij je inkomsten worden belast als winst uit onderneming. Je betaalt progressieve inkomstenbelasting over je nettowinst, maar kunt gebruikmaken van ondernemersaftrekken. Box 3 ziet je B&B als vermogensbeheer, waarbij een forfaitair rendement wordt belast tegen een vast tarief.
Het fundamentele verschil ligt in de aard van je activiteiten. Box 1 is voor actieve ondernemers die substantiële tijd besteden aan hun B&B en uitgebreide diensten aanbieden. Je wordt gezien als ondernemer wanneer je actief betrokken bent bij de dagelijkse exploitatie, gasten ontvangt, ontbijt verzorgt en extra services biedt.
Box 3 geldt wanneer je B&B meer passief wordt verhuurd, vergelijkbaar met gewone kamerverhuur. Dit is het geval wanneer je beperkte diensten aanbiedt, de exploitatie uitbesteedt aan een professionele partij zoals wij, of wanneer je niet voldoet aan de criteria voor ondernemerschap. Lees meer over de specifieke werking van box 3 voor B&B-eigenaren en hoe dit je fiscale situatie beïnvloedt.
De keuze tussen beide boxen heeft grote financiële gevolgen. In box 1 profiteer je van ondernemersvoordelen, maar betaal je mogelijk meer belasting bij hogere winsten. In box 3 is de belastingdruk voorspelbaarder, maar mis je ondernemersaftrekken.
Wanneer valt je B&B onder box 1-belasting?
Je B&B valt in box 1 wanneer je voldoet aan het ondernemersbegrip van de Belastingdienst. Dit betekent dat je minimaal 1.225 uur per jaar aan je B&B besteedt, een winstoogmerk hebt, deelneemt aan het economisch verkeer en zelfstandig onderneemt. Ook moet je substantiële diensten aanbieden die verder gaan dan alleen een bed.
De Belastingdienst kijkt naar verschillende factoren om te bepalen of je een ondernemer bent. Het aantal kamers speelt een rol: bij meer dan drie kamers wordt sneller ondernemerschap aangenomen. De mate van dienstverlening is cruciaal: dagelijks ontbijt serveren, schoonmaakservice bieden, conciërgediensten verlenen en actieve gastbegeleiding zijn sterke indicatoren voor box 1.
Je persoonlijke aanwezigheid is een belangrijke factor. Wanneer je zelf in de woning woont waar je B&B gevestigd is en tijdens de verhuurperiode aanwezig bent, vooral ’s avonds en ’s nachts, versterkt dit je ondernemerspositie. Dit geldt vooral in steden zoals Utrecht, waar aanwezigheid tijdens verhuur verplicht is.
Professionele bedrijfsvoering ondersteunt je box 1-status. Een eigen website, advertenties op meerdere boekingsplatforms, een bedrijfsmatige administratie en het hanteren van algemene voorwaarden zijn allemaal tekenen van ondernemerschap. Ook het actief werven van gasten en het opbouwen van een vaste klantenkring dragen bij aan je ondernemersstatus.
In welke gevallen wordt B&B-verhuur belast in box 3?
B&B-verhuur valt in box 3 wanneer het wordt gezien als passief vermogensbeheer. Dit gebeurt wanneer je minimale diensten aanbiedt, minder dan 1.225 uur per jaar werkt of de exploitatie volledig uitbesteedt. Ook seizoensgebonden verhuur of verhuur zonder persoonlijke betrokkenheid leidt vaak tot classificatie in box 3.
Passieve verhuur kenmerkt zich door beperkte dienstverlening. Wanneer je alleen een kamer met bed aanbiedt, zonder ontbijt of andere services, lijkt dit meer op gewone kamerverhuur dan op een B&B. Het ontbreken van persoonlijk contact met gasten en het niet zelf verzorgen van schoonmaak zijn indicatoren voor box 3.
Het uitbesteden van de complete exploitatie aan een professionele partij zoals BetterStays leidt meestal tot behandeling in box 3. Wij nemen dan alle operationele taken over: van advertentiebeheer en gastencommunicatie tot prijsoptimalisatie en schoonmaakcoördinatie. Je ontvangt netto-inkomsten na aftrek van onze commissie, die in box 3 worden belast.
Seizoensgebonden of onregelmatige verhuur wijst ook op box 3. Wanneer je bijvoorbeeld alleen in de zomermaanden verhuurt of je B&B gebruikt wanneer je zelf op vakantie bent, ontbreekt de continuïteit die kenmerkend is voor een onderneming. Behandeling in box 3 kan fiscaal voordelig zijn wanneer je de tijd niet hebt voor actieve exploitatie, maar wel inkomsten wilt genereren uit je extra ruimte.
Hoeveel uur moet je werken voor box 1-status als B&B-eigenaar?
Voor box 1-status moet je minimaal 1.225 uur per jaar aan je B&B besteden. Dit urencriterium is een harde eis voor ondernemerschap. De uren moeten direct verband houden met je B&B-activiteiten en worden besteed gedurende het hele jaar, niet alleen in het hoogseizoen.
Werkzaamheden die meetellen voor het urencriterium zijn divers. Schoonmaak van kamers en gemeenschappelijke ruimtes, het bereiden en serveren van ontbijt en het wassen van beddengoed tellen volledig mee. Administratieve taken zoals boekingen verwerken, facturen opstellen en de boekhouding bijhouden zijn ook relevante uren. Marketingactiviteiten zoals het onderhouden van je website, reageren op recensies en het maken van foto’s dragen bij aan je urentotaal.
Directe gastinteractie vormt een belangrijk deel van je uren. Check-in- en check-outprocedures, het geven van toeristische informatie, het oplossen van problemen en het onderhouden van gastrelaties zijn kernactiviteiten. Ook onderhoud aan je B&B-ruimtes, het doen van inkopen voor het ontbijt en het bijwonen van relevante cursussen of netwerkbijeenkomsten tellen mee.
Niet alle tijd telt mee voor het urencriterium. Reistijd naar je B&B telt niet mee als je niet in hetzelfde pand woont. Algemeen onderhoud aan je privéwoning of tijd besteed aan andere ondernemingen valt buiten de telling. Het is belangrijk om een degelijke urenregistratie bij te houden als bewijs voor de Belastingdienst.
Wat zijn de financiële verschillen tussen box 1 en box 3 voor je B&B?
In box 1 betaal je progressieve inkomstenbelasting over je nettowinst, met tarieven die kunnen oplopen, maar je profiteert van ondernemersaftrekken zoals de zelfstandigenaftrek en de MKB-winstvrijstelling. In box 3 betaal je een vast percentage over het forfaitaire rendement van je B&B-vermogen, ongeacht je werkelijke inkomsten.
Box 1 biedt verschillende aftrekposten die je belastbare winst verlagen. De zelfstandigenaftrek, startersaftrek bij nieuwe ondernemingen en de MKB-winstvrijstelling verminderen je belastingdruk aanzienlijk. Daarnaast kun je bedrijfskosten zoals schoonmaakmiddelen, ontbijtproducten, marketing en administratiekosten volledig aftrekken. Ook investeringen in je B&B kunnen via afschrijvingen ten laste van je winst komen.
In box 3 wordt je B&B gezien als vermogen. Je betaalt belasting over een forfaitair rendement, onafhankelijk van je werkelijke inkomsten. Dit kan voordelig zijn bij hoge inkomsten, omdat het tarief vast is. Wel verlies je de hypotheekrenteaftrek over het B&B-gedeelte van je woning. Bij een woning van 100 m² waarvan 30 m² B&B is, verlies je de aftrek over 30% van je hypotheek.
De netto-impact verschilt per situatie. Bij lagere inkomsten en veel aftrekposten is box 1 vaak voordeliger. Bij hoge bezettingsgraden en wanneer je de exploitatie uitbesteedt, kan box 3 gunstiger uitpakken. Het is verstandig om beide scenario’s door te rekenen met actuele tarieven en je persoonlijke situatie.
Hoe bepaalt de Belastingdienst of je B&B een onderneming is?
De Belastingdienst toetst vier hoofdcriteria voor ondernemerschap: winstoogmerk, deelname aan het economisch verkeer, zelfstandigheid en continuïteit. Je moet aan alle vier voldoen voor erkenning als ondernemer. Daarnaast kijken ze naar praktische indicatoren zoals je bedrijfsmatige opzet, professionele uitstraling en marktbenadering.
Winstoogmerk betekent dat je structureel winst nastreeft met je B&B. Dit blijkt uit marktconforme prijzen, een businessplan en investeringen in kwaliteit en marketing. Deelname aan het economisch verkeer houdt in dat je actief gasten werft via verschillende kanalen, adverteert op platforms zoals Booking.com en Airbnb en concurreert met andere aanbieders.
Zelfstandigheid vereist dat je zelf de belangrijke beslissingen neemt over prijzen, doelgroepen en dienstverlening. Je draagt het ondernemersrisico en bent niet in loondienst voor je B&B-activiteiten. Continuïteit betekent dat je gedurende het hele jaar actief bent, niet alleen in vakanties of weekenden.
Praktische indicatoren versterken je ondernemerspositie. Een professionele website met boekingsmogelijkheid, vermelding op meerdere boekingsplatforms, een KvK-inschrijving en een bedrijfsmatige administratie zijn belangrijke signalen. Ook het hanteren van algemene voorwaarden, het aanbieden van verschillende arrangementen en het actief verzamelen van en reageren op gastbeoordelingen tonen ondernemerschap aan.
De fiscale keuze tussen box 1 en box 3 voor je B&B heeft grote impact op je netto-inkomsten. Wanneer je de tijd en energie hebt voor actieve exploitatie, kan box 1 met zijn ondernemersvoordelen aantrekkelijk zijn. Voor eigenaren die een meer passieve rol prefereren, biedt box 3 met professioneel beheer door ons een zorgeloze oplossing. Wij kunnen je helpen de beste keuze te maken voor jouw situatie en zorgen voor optimale inkomsten uit je B&B. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over de mogelijkheden.
