Bij het verhuren van een woning moet je de volledige WOZ-waarde opgeven in box 3, niet alleen het verhuurde deel. Dit geldt voor woningen die volledig of gedeeltelijk worden verhuurd en niet meer als eigen woning kwalificeren. De WOZ-waarde vormt de basis voor de vermogensbelasting, waarbij je wel bepaalde schulden en kosten mag aftrekken van deze waarde.
Wat is box 3 en wanneer valt je verhuurde woning hieronder?
Box 3 is het belastingregime voor vermogen, waarbij je belasting betaalt over je bezittingen minus schulden. Een verhuurde woning valt in box 3 wanneer deze niet meer als hoofdverblijf dient en primair voor verhuur wordt gebruikt. Dit gebeurt automatisch zodra je de woning permanent verhuurt of wanneer je zelf elders woont.
Het verschil tussen een eigen woning en een verhuurde woning is cruciaal voor je belastingaangifte. Je eigen woning valt in box 1 met hypotheekrenteaftrek, terwijl een verhuurde woning als vermogen in box 3 wordt belast. De overgang vindt plaats op het moment dat je de woning niet meer als hoofdverblijf gebruikt.
Voor de belastingaangifte betekent dit dat huurinkomsten uit een woning in box 3 niet direct worden belast. In plaats daarvan betaal je vermogensbelasting over de netto waarde van de woning. Dit kan fiscaal voordelig zijn, vooral bij hogere huurinkomsten.
Moet je de volledige WOZ-waarde of alleen het verhuurde deel opgeven?
Je moet altijd de volledige WOZ-waarde van je woning opgeven in box 3, ongeacht hoeveel je verhuurt. De Belastingdienst hanteert als uitgangspunt dat de hele woning tot je vermogen behoort zodra deze niet meer als eigen woning kwalificeert. Dit geldt zowel bij volledige verhuur als bij het verhuren van een substantieel deel.
Bij volledige verhuur is de situatie helder: de volledige WOZ-waarde telt mee als vermogen. Je verhuurt de hele woning aan derden en gebruikt deze niet meer zelf. De woning wordt volledig als beleggingsobject gezien.
Gedeeltelijke verhuur kent meer nuances. Wanneer je bijvoorbeeld twee kamers van je woning verhuurt maar zelf blijft wonen, hangt de belastingbehandeling af van de omvang. Bij verhuur van minder dan 30% van de woning blijft deze meestal in box 1. Bij meer substantiële verhuur kan de hele woning naar box 3 verschuiven.
Hoe werkt het bij gedeeltelijke verhuur van je eigen woning?
Bij gedeeltelijke verhuur van je eigen woning gelden specifieke regels die bepalen of je woning in box 1 blijft of naar box 3 verschuift. De belangrijkste grens ligt bij het verhuren van maximaal 70% van je woning: blijf je daaronder, dan behoud je meestal de status van eigen woning met bijbehorende voordelen zoals hypotheekrenteaftrek.
Voor kamerverhuur geldt dat je maximaal twee kamers mag verhuren zonder de eigenwoningstatus te verliezen. Leer meer over de fiscale behandeling van verhuur in box 3 wanneer je overweegt meer ruimte te verhuren. De verhuurde kamers moeten onderdeel blijven van je zelfstandige woning, zonder eigen voorzieningen.
Airbnb-verhuur wordt anders behandeld, afhankelijk van frequentie en duur. Incidentele verhuur tijdens vakanties heeft meestal geen gevolgen voor box 1. Structurele verhuur via Airbnb kan leiden tot een verschuiving naar box 3, vooral wanneer je meer dan 30% van je woning frequent verhuurt of wanneer de verhuuractiviteiten een ondernemingskarakter krijgen.
Welke aftrekposten mag je van de WOZ-waarde aftrekken in box 3?
Van de WOZ-waarde in box 3 mag je verschillende schulden en kosten aftrekken om tot je nettovermogen te komen. De belangrijkste aftrekpost is de hypotheekschuld op de verhuurde woning. Deze schuld vermindert direct je belastbare vermogen in box 3.
Onderhoudskosten en verbouwingen zijn niet direct aftrekbaar in box 3, anders dan in box 1. Deze kosten verhogen wel de kostprijs van je woning, wat relevant kan zijn bij verkoop. Lopende kosten zoals verzekeringen en gemeentelijke heffingen zijn evenmin aftrekbaar.
Andere relevante aftrekposten zijn onder meer:
- Schulden aangegaan voor de aankoop of verbetering van de woning
- Belastingschulden die betrekking hebben op de woning
- Nog te betalen erfpachtcanon (voor het lopende jaar)
- Achterstallige rente op leningen voor de woning
Wat zijn de verschillen tussen tijdelijke verhuur en permanente verhuur?
Tijdelijke verhuur, zoals vakantieverhuur of verhuur tijdens een sabbatical, heeft andere fiscale gevolgen dan permanente verhuur. Bij tijdelijke verhuur van maximaal twee jaar kun je vaak de eigenwoningstatus behouden, waardoor de woning in box 1 blijft met behoud van hypotheekrenteaftrek.
Permanente verhuur leidt automatisch tot een verschuiving naar box 3. De woning wordt dan als vermogen belast, ongeacht of je de woning later weer zelf wilt bewonen. Deze overgang is definitief voor de periode van verhuur en heeft directe gevolgen voor je belastingaangifte.
Vakantieverhuur vormt een bijzondere categorie. Verhuur je je woning enkele weken per jaar tijdens je eigen vakantie, dan blijft deze meestal in box 1. Structurele vakantieverhuur gedurende het hele jaar verschuift de woning naar box 3, vooral wanneer je professionele verhuurservices gebruikt of op meerdere platforms adverteert.
Hoe voorkom je dubbele belasting bij verhuur van je woning?
Dubbele belasting bij woningverhuur voorkom je door duidelijke keuzes te maken in je belastingaangifte. Een woning kan niet tegelijkertijd in box 1 én box 3 vallen: je moet kiezen voor één regime. De Belastingdienst hanteert duidelijke criteria om te bepalen waar je woning thuishoort.
De juiste aangiftestrategie begint met het bepalen van het hoofdgebruik van je woning. Woon je er zelf met incidentele verhuur? Dan blijft de woning in box 1. Verhuur je structureel meer dan toegestaan of woon je elders? Dan verschuift alles naar box 3.
Praktische tips voor een correcte aangifte:
- Documenteer het werkelijke gebruik van je woning gedurende het jaar
- Houd bij hoeveel dagen je er zelf woont versus verhuurt
- Bewaar alle verhuurcontracten en inkomstenbewijzen
- Overleg bij twijfel met een belastingadviseur over je specifieke situatie
Voor eigenaren van vakantiewoningen of tweede huizen die overwegen te verhuren, biedt professioneel verhuurbeheer interessante mogelijkheden. Door de exploitatie uit te besteden aan specialisten zoals wij, kunnen de inkomsten onder bepaalde voorwaarden onbelast in box 3 vallen. Dit voorkomt directe belasting op huurinkomsten, terwijl je alleen vermogensbelasting betaalt. Wil je meer weten over hoe je optimaal gebruik kunt maken van de fiscale mogelijkheden bij verhuur? Neem dan contact met ons op voor persoonlijk advies over jouw situatie.
