De vraag of uw B&B- of Airbnb-verhuur in Box 1 of Box 3 valt voor de inkomstenbelasting is cruciaal voor elke accommodatieverhuurder. Het antwoord hangt af van de mate van dienstverlening die u biedt en of uw activiteiten kwalificeren als ondernemersactiviteit. Bij substantiële diensten, zoals ontbijt serveren, dagelijkse schoonmaak en conciërgediensten, valt uw verhuur meestal in Box 1. Zonder deze diensten wordt het gezien als vermogensbeheer in Box 3.
Wat is het verschil tussen Box 1 en Box 3 voor B&B-verhuur?
Box 1 behandelt inkomen uit werk en woning, waarbij B&B-inkomsten worden belast als ondernemersinkomen tegen het progressieve tarief. Box 3 daarentegen belast inkomen uit sparen en beleggen met een forfaitaire rendementsheffing over uw vermogen. Voor B&B-eigenaren betekent dit een fundamenteel verschil in belastingdruk en aftrekmogelijkheden.
De Belastingdienst kijkt naar de aard van uw verhuuractiviteiten om te bepalen welke box van toepassing is. Wanneer u substantiële dienstverlening biedt, zoals het serveren van ontbijt, dagelijkse schoonmaak tijdens het verblijf en persoonlijke gastvrijheidsdiensten, beschouwt de fiscus dit als ondernemersactiviteit. Deze activiteiten vallen dan in Box 1, met alle bijbehorende voor- en nadelen.
Bij verhuur zonder noemenswaardige diensten, waarbij gasten vooral zelfstandig verblijven en u alleen basisschoonmaak tussen boekingen door verzorgt, wordt dit gezien als normaal vermogensbeheer. Deze vorm van Airbnb-verhuur valt in Box 3, waar u belasting betaalt over het forfaitaire rendement van uw vermogen.
Wanneer valt uw B&B- of Airbnb-verhuur in Box 1?
Uw B&B- of Airbnb-verhuur valt in Box 1 wanneer u minimaal 1.225 uren per jaar aan de verhuuractiviteiten besteedt én substantiële diensten verleent. Dit urencriterium is een harde eis: zonder voldoende uren geen ondernemersactiviteit in Box 1, ongeacht hoeveel diensten u biedt. De uren omvatten alle werkzaamheden, zoals gastencommunicatie, schoonmaak, administratie en onderhoud.
De Belastingdienst hanteert het begrip “meer dan normaal vermogensbeheer” als tweede criterium. Dit betekent dat uw activiteiten verder moeten gaan dan wat een gewone verhuurder doet. Denk aan het aanbieden van maaltijden, het organiseren van activiteiten voor gasten, het verzorgen van transfers of het bieden van conciërgediensten. Deze diensten transformeren uw verhuur van passief inkomen naar actieve ondernemersactiviteit.
Voor veel B&B-eigenaren die hun accommodatie via platforms zoals Airbnb verhuren, kan het lastig zijn om aan het urencriterium te voldoen. Wanneer u de exploitatie uitbesteedt aan een professionele partij zoals wij, waarbij wij het advertentiebeheer op meer dan 24 boekingskanalen, de gastencommunicatie en het accommodatiebeheer volledig overnemen, kunnen de inkomsten mogelijk in Box 3 vallen, omdat u zelf niet meer aan het urencriterium voldoet.
Hoe werkt Box 3-belasting voor Airbnb-verhuurders?
In Box 3 wordt uw Airbnb-accommodatie gezien als vermogen waarover u forfaitaire rendementsheffing betaalt. De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement op uw vermogen, ongeacht uw werkelijke verhuurinkomsten. Voor 2024 geldt een heffingsvrij vermogen, waarboven u belasting betaalt over het veronderstelde rendement tegen een vast tarief.
Een belangrijk voordeel van Box 3 is dat u geen belasting betaalt over de werkelijke huurinkomsten, maar over het fictieve rendement van de waarde van uw accommodatie. Dit kan gunstig zijn bij hoge bezettingsgraden en goede verhuurprijzen. Bovendien hoeft u geen complexe administratie bij te houden van alle kosten en opbrengsten, zoals in Box 1 vereist is.
Voor meer gedetailleerde informatie over de specifieke werking van Box 3 voor accommodatieverhuurders kunt u leren over Box 3-belastingregels voor bed-and-breakfast-eigenaren. Let er wel op dat u bij classificatie in Box 3 geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek over het verhuurde deel van uw woning, wat een belangrijke overweging is voor veel B&B-eigenaren.
Welke diensten bepalen of uw B&B in Box 1 of Box 3 valt?
De Belastingdienst kijkt specifiek naar de aard en omvang van uw dienstverlening om te bepalen of sprake is van ondernemersactiviteit. Diensten die typisch leiden tot classificatie in Box 1 zijn: het dagelijks serveren van ontbijt, lunch of diner, het verzorgen van roomservice, dagelijkse schoonmaak tijdens het verblijf, wasservice en het organiseren van excursies of activiteiten voor gasten.
Basisdiensten, zoals het verstrekken van schone handdoeken en beddengoed bij aankomst, wifi-toegang en schoonmaak tussen boekingen door, worden gezien als normaal bij verhuur. Deze diensten alleen zijn onvoldoende voor classificatie in Box 1. Ook het gebruik van self-check-in-systemen met slimme sloten of sleutelkluizen, zoals veel Airbnb-verhuurders toepassen, wordt niet als substantiële dienstverlening gezien.
De grens ligt vaak bij persoonlijke interactie en meerwaardediensten. Wanneer u bijvoorbeeld een gepersonaliseerde gastenapp aanbiedt met lokale tips, 24/7-conciërgeservice verzorgt of speciale arrangementen organiseert, beweegt u richting ondernemersactiviteit. Het gaat om het totaalplaatje: hoe meer u doet om het verblijf van gasten te verrijken boven standaard accommodatie, hoe waarschijnlijker classificatie in Box 1 wordt.
Wat zijn de fiscale voor- en nadelen van Box 1 versus Box 3?
Box 1 biedt ondernemersvoordelen zoals de ondernemersaftrek, startersaftrek en de mogelijkheid om bedrijfskosten af te trekken. U betaalt belasting over de winst tegen het progressieve tarief, wat bij lagere winsten gunstig kan zijn. Nadelen zijn de administratieve lasten, het bijhouden van een volledige boekhouding en bij hogere winsten het progressieve tarief dat kan oplopen.
Box 3 kent een eenvoudiger systeem met forfaitaire rendementsheffing, geen administratieve verplichtingen voor kosten en opbrengsten en een vast belastingtarief, ongeacht uw werkelijke rendement. Het nadeel is dat u geen bedrijfskosten kunt aftrekken en geen ondernemersvoordelen geniet. Ook verliest u hypotheekrenteaftrek over het verhuurde deel.
De keuze tussen Box 1 en Box 3 hangt af van verschillende factoren:
- Verwachte jaarlijkse winst versus het forfaitaire rendement
- Bereidheid om uitgebreide administratie bij te houden
- Mogelijkheid om aan het urencriterium te voldoen
- Waarde van ondernemersaftrekken versus de eenvoud van Box 3
- Impact op hypotheekrenteaftrek in uw specifieke situatie
Hoe moet u Airbnb-inkomsten aangeven bij de Belastingdienst?
Voor aangifte in Box 1 gebruikt u het onderdeel “Inkomsten uit overig werk” in uw belastingaangifte. U geeft hier uw totale verhuurinkomsten op, minus alle aftrekbare kosten, zoals schoonmaak, onderhoud, afschrijvingen en platformcommissies. Bewaar alle facturen, bankafschriften en boekingsoverzichten als bewijsstukken gedurende minimaal 7 jaar.
Bij aangifte in Box 3 vermeldt u de WOZ-waarde van het verhuurde deel van uw woning in de aangifte als “overige bezittingen”. De Belastingdienst berekent automatisch het forfaitaire rendement. U hoeft geen verhuurinkomsten of kosten op te geven, wat de aangifte aanzienlijk vereenvoudigt.
Belangrijke documenten om te bewaren zijn:
- Overzichten van alle boekingsplatformen met bruto-inkomsten
- Bankafschriften waarop verhuurinkomsten zichtbaar zijn
- Facturen van alle kosten gerelateerd aan de verhuur
- Administratie van gewerkte uren bij Box 1
- WOZ-beschikking voor aangifte in Box 3
Het correct aangeven van uw B&B- of Airbnb-inkomsten is essentieel om problemen met de Belastingdienst te voorkomen. Of u nu in Box 1 of Box 3 valt, een goede administratie is altijd belangrijk. Wanneer u twijfelt over de juiste box voor uw situatie of hulp nodig heeft bij het optimaliseren van uw verhuur, neem dan contact met ons op voor professioneel advies over accommodatiebeheer en de fiscale aspecten daarvan.
