In Nederland mag je je woning maximaal 30 dagen per jaar verhuren aan toeristen via platforms zoals Airbnb. Deze landelijke regel geldt voor particuliere verhuur van je eigen woning, waarbij je de woning zelf bewoont. Verschillende gemeenten hanteren echter strengere regels of aanvullende voorwaarden, zoals registratieplicht of een lager maximum aantal dagen. Als je meer dan 30 dagen verhuurt, word je gezien als bedrijfsmatige verhuurder met andere verplichtingen.
Wat zijn de officiële regels voor Airbnb-verhuur in Nederland?
De Nederlandse wet staat particuliere vakantieverhuur toe voor maximaal 30 dagen per jaar. Deze regel geldt voor je hoofdverblijf, dus de woning waar je zelf woont en staat ingeschreven. Je mag alleen aan maximaal 4 personen tegelijk verhuren, ongeacht de grootte van je woning.
Het verschil tussen toeristische verhuur en reguliere verhuur is belangrijk voor je rechten en plichten. Toeristische verhuur betekent kortdurende verhuur aan vakantiegangers of zakelijke reizigers voor maximaal twee maanden. Reguliere verhuur valt onder het huurrecht, waarbij huurders bescherming genieten en je niet zomaar de huur kunt opzeggen.
Deze regels bestaan om de woningmarkt te beschermen. Door het beperken van toeristische verhuur blijven er voldoende woningen beschikbaar voor permanente bewoning. Vooral in steden met woningtekort is dit belangrijk om te voorkomen dat complete wijken veranderen in toeristengebieden.
Let op: gemeenten mogen strengere regels hanteren dan de landelijke wetgeving. Controleer daarom altijd de lokale verordeningen voordat je begint met verhuren.
Hoeveel dagen mag je verhuren in Amsterdam, Rotterdam en andere grote steden?
Amsterdam hanteert een maximum van 30 nachten per jaar voor toeristische verhuur. Je moet je woning registreren bij de gemeente en een registratienummer zichtbaar vermelden in je advertentie. Verhuur aan meer dan 4 personen tegelijk is verboden, net als verhuur van je hele woning als je er zelf niet woont.
Rotterdam staat ook maximaal 30 nachten toe, maar eist dat je elke verhuurperiode meldt via een online formulier. De gemeente controleert actief op illegale verhuur en kan boetes opleggen tot €20.500. In Rotterdam mag je alleen je hoofdverblijf verhuren.
Andere grote steden hanteren vergelijkbare regels:
- Den Haag: 30 nachten met meldplicht
- Utrecht: 30 nachten met registratieplicht
- Eindhoven: 30 nachten zonder extra voorwaarden
- Groningen: 30 nachten met meldplicht
Kleinere gemeenten hebben vaak minder strenge regels of geen specifiek beleid voor vakantieverhuur. Sommige toeristische gemeenten zoals Zandvoort of Texel staan juist meer dagen toe omdat vakantieverhuur daar een normale economische activiteit is.
Wat gebeurt er als je meer dan 30 dagen per jaar verhuurt?
Bij overschrijding van de 30-dagen limiet word je beschouwd als bedrijfsmatige verhuurder. Dit betekent dat je een vergunning moet aanvragen bij je gemeente en moet voldoen aan extra eisen zoals brandveiligheid en een gebruiksvergunning. Gemeenten kunnen boetes opleggen van €8.700 tot €20.500 voor illegale verhuur.
De belastingconsequenties zijn aanzienlijk bij bedrijfsmatige verhuur. Je valt niet meer onder de 70%-regeling voor particuliere verhuur, waarbij 70% van je inkomsten belastingvrij is. In plaats daarvan moet je over alle inkomsten inkomstenbelasting betalen en mogelijk btw afdragen.
Je woning kan bij structurele overschrijding een andere bestemming krijgen. De gemeente kan eisen dat je de woonbestemming wijzigt naar een commerciële bestemming. Dit beïnvloedt de WOZ-waarde en kan leiden tot hogere gemeentelijke belastingen.
Verhuurplatforms zoals Airbnb delen tegenwoordig gegevens met gemeenten. Hierdoor kunnen gemeenten exact zien hoeveel nachten je verhuurt. Bij constatering van overtreding krijg je eerst een waarschuwing, gevolgd door een last onder dwangsom of boete bij voortdurende overtreding.
Hoe houd je bij hoeveel dagen je al hebt verhuurd?
Een goede administratie is belangrijk om binnen de wettelijke grenzen te blijven. PMS systemen bieden automatische registratie van alle boekingen, check-ins en check-outs. Deze systemen tellen automatisch je verhuurdagen en waarschuwen je als je de limiet nadert.
Voor de meldplicht bij gemeenten moet je per verhuurperiode de volgende gegevens bijhouden:
- Naam en contactgegevens van de hoofdgast
- Aantal gasten
- Aankomst- en vertrekdatum
- Betaalde huurprijs
- Eventueel geïnde toeristenbelasting
Een simpel Excel-bestand kan volstaan voor je administratie. Maak kolommen voor datum, aantal nachten, gastnaam en inkomsten. Tel onderaan het totaal aantal nachten op. Bewaar ook de correspondentie met gasten en betalingsbewijzen.
Platforms zoals Airbnb bieden ook overzichten van je verhuringen, maar deze zijn niet altijd volledig als je via meerdere kanalen verhuurt. Download maandelijks je transactieoverzichten en bewaar deze minimaal 7 jaar voor de Belastingdienst.
Mag je meerdere woningen verhuren via Airbnb?
Het verhuren van meerdere woningen wordt direct gezien als bedrijfsmatige activiteit. De 30-dagen regel geldt alleen voor je eigen hoofdverblijf. Een tweede woning, vakantiehuis of beleggingspand mag je niet zomaar voor korte periodes verhuren zonder vergunning.
Voor tweede woningen gelden andere regels. Als je een vakantiehuis bezit in een recreatiegebied met recreatiebestemming, mag je dit vaak wel verhuren. Check de bestemmingsplannen en lokale verordeningen. Veel gemeenten verbieden echter kortdurende verhuur van tweede woningen in woonwijken.
Als je structureel meerdere panden verhuurt, word je ondernemer voor de Belastingdienst. Dit betekent:
- Inschrijving bij de Kamer van Koophandel
- Btw-plicht bij omzet boven €20.000
- Inkomstenbelasting in box 1 in plaats van box 3
- Mogelijk verplicht pensioen opbouwen
Voor beleggingspanden die je langdurig verhuurt (minimaal 6 maanden) gelden de normale huurregels. Je mag deze niet tussendoor voor korte periodes via Airbnb aanbieden zonder toestemming van de gemeente en mogelijk de huurder.
Welke uitzonderingen bestaan er op de 30-dagen regel?
Verhuur aan expats of internationale studenten voor periodes langer dan twee maanden valt niet onder toeristische verhuur. Dit wordt gezien als tijdelijke verhuur, waarbij andere regels gelden. Je hoeft geen toeristenbelasting te innen, maar moet wel een huurcontract opstellen.
Zakelijke verhuur aan bedrijven die huisvesting zoeken voor hun werknemers valt ook buiten de 30-dagen regel. Hierbij sluit je een contract met het bedrijf, niet met individuele gasten. De gemeente ziet dit als bedrijfsmatige verhuur waarvoor mogelijk een vergunning nodig is.
Verhuur via platforms voor langetermijnverhuur zoals Kamernet of Housing Anywhere valt onder reguliere verhuur. Minimale verhuurperiodes van twee maanden of meer worden niet meegerekend voor de 30-dagen limiet. Let wel op dat je huurders na zes maanden huurbescherming krijgen.
Mantelzorgwoningen en verhuur aan familieleden vallen meestal buiten de regelgeving voor toeristische verhuur. Ook verhuur tijdens grote evenementen zoals Koningsdag kan in sommige gemeenten onder een speciale regeling vallen met ruimere mogelijkheden.
Wat zijn de belastingregels bij Airbnb-verhuur?
Bij particuliere verhuur tot 30 dagen geldt de 70%-regeling: je betaalt alleen belasting over 30% van je verhuurinkomsten. Dit geldt alleen voor verhuur van je eigen woning inclusief inboedel. De eerste €5.748 (2024) aan verhuurinkomsten per jaar is volledig belastingvrij door deze regeling.
Btw-plicht ontstaat pas bij een jaaromzet boven €20.000 uit verhuur. Voor de meeste particuliere verhuurders die zich aan de 30-dagen regel houden, is dit niet haalbaar. Bij overschrijding moet je 9% btw berekenen over je verhuurprijs en deze afdragen aan de Belastingdienst.
Toeristenbelasting moet je in veel gemeenten innen en afdragen. Het tarief verschilt per gemeente, meestal tussen €1 en €7 per persoon per nacht. Je bent als verhuurder verantwoordelijk voor het innen en afdragen, ook als Airbnb dit niet automatisch doet.
Voor je aangifte inkomstenbelasting moet je verhuurinkomsten opgeven in box 1 onder ‘inkomsten uit overig werk’. Bewaar alle documentatie zoals boekingsoverzichten, bankafschriften en kostenbewijzen. Bij bedrijfsmatige verhuur kun je kosten zoals schoonmaak, onderhoud en afschrijving aftrekken.
Het verhuren van je woning via platforms zoals Airbnb kan een mooie extra inkomstenbron zijn, maar het is belangrijk om je aan de regels te houden. Door goed geïnformeerd te zijn over de wetgeving, je administratie op orde te hebben en de juiste tools te gebruiken, kun je zorgeloos genieten van de voordelen van verhuur. Bij BetterStays helpen we property owners graag met professioneel accommodatiebeheer, zodat je optimaal kunt profiteren van je woning binnen de wettelijke kaders.
