De overwaarde van een B&B wordt berekend als het verschil tussen de actuele waarde van het pand en de openstaande hypotheekschuld. Voor B&B-eigenaren in Box 3 is dit cruciaal, omdat deze overwaarde meetelt als vermogen waarover vermogensbelasting verschuldigd is. Het deel van uw B&B dat niet als ondernemingsvermogen kwalificeert, valt onder Box 3 en wordt belast volgens de vermogensbelastingtarieven.
Wat is overwaarde en waarom is dit belangrijk voor B&B-eigenaren in Box 3?
Overwaarde is het positieve verschil tussen de waarde van uw pand en de hypotheekschuld. Voor B&B-eigenaren betekent dit concreet: als uw pand 400.000 euro waard is en u nog 250.000 euro hypotheek heeft, dan bedraagt uw overwaarde 150.000 euro. Deze overwaarde vormt een belangrijk onderdeel van uw vermogen in Box 3.
Het Nederlandse belastingstelsel behandelt B&B-inkomsten verschillend, afhankelijk van hoe u uw accommodatie exploiteert. Wanneer u de exploitatie uitbesteedt aan een professionele partij, kunnen de inkomsten na aftrek van commissie als netto-inkomsten in Box 3 vallen. Dit heeft directe gevolgen voor de belastingdruk op uw overwaarde.
De basisprincipes voor Box 3-vermogensbelasting zijn helder: het deel van uw B&B dat niet als ondernemingsvermogen wordt aangemerkt, wordt gezien als privévermogen. Over dit vermogen, inclusief de overwaarde, betaalt u jaarlijks vermogensbelasting. Het is daarom essentieel om precies te weten welk deel van uw accommodatie onder welke box valt.
Hoe bereken je de overwaarde van je B&B voor de belastingaangifte?
De berekening van de overwaarde voor uw B&B volgt een duidelijke systematiek. Start met het vaststellen van de WOZ-waarde van uw pand; deze ontvangt u jaarlijks van uw gemeente. Breng vervolgens uw actuele hypotheekschuld in kaart door het saldo op 1 januari van het belastingjaar te gebruiken. De overwaarde is simpelweg de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld.
Een praktisch voorbeeld: stel, uw B&B heeft een WOZ-waarde van 500.000 euro en u heeft een hypotheek van 300.000 euro. Uw totale overwaarde bedraagt dan 200.000 euro. Als 30% van uw woonoppervlakte wordt gebruikt voor de B&B, dan valt 30% van deze overwaarde (60.000 euro) onder het B&B-gedeelte.
Voor de belastingaangifte gebruikt u altijd de WOZ-waarde, niet de marktwaarde. De peildatum is 1 januari van het belastingjaar. Dit betekent dat u voor uw aangifte over 2024 de WOZ-waarde en hypotheekstand van 1 januari 2024 gebruikt. Houd er rekening mee dat de WOZ-waarde vaak achterblijft bij de actuele marktwaarde.
Welk deel van je B&B valt onder Box 3-vermogen?
De scheiding tussen privégebruik en zakelijk gebruik bepaalt welk deel van uw B&B in Box 3 valt. Wanneer u maximaal 40% van uw totale woonoppervlakte gebruikt voor de B&B en aan de overige voorwaarden voldoet, kan dit deel als vermogen in Box 3 worden aangemerkt. Dit percentage is cruciaal voor de verdeling van uw overwaarde.
Bij het bepalen van het percentage tellen volledig verhuurde kamers voor 100% mee, terwijl gedeelde ruimtes zoals de keuken of woonkamer voor 50% meetellen. Een B&B met twee gastenkamers van elk 20 m² en een gedeelde woonkamer van 30 m² (waarvan 15 m² meetelt) in een woning van 150 m² gebruikt dus 55 m², oftewel ongeveer 37%, voor de B&B.
Het aantal verhuurde kamers en de gebruikte ruimtes beïnvloeden direct hoeveel van uw overwaarde als Box 3-vermogen wordt gezien. Als u besluit om meer te leren over hoe Box 3 werkt voor uw B&B, kunt u uw belastingsituatie beter optimaliseren. Let op: overschrijdt u de 40%-grens, dan kunnen de inkomsten als ondernemingswinst in Box 1 worden belast.
Wat zijn de vrijstellingen en aftrekposten voor B&B-eigenaren in Box 3?
B&B-eigenaren kunnen profiteren van het heffingsvrije vermogen dat jaarlijks wordt vastgesteld. Voor 2024 bedraagt dit 57.000 euro per persoon, wat betekent dat partners samen 114.000 euro vrijgesteld vermogen hebben. Alleen het vermogen boven deze grens wordt belast in Box 3.
Schulden vormen belangrijke aftrekposten voor uw Box 3-vermogen. Het deel van uw hypotheek dat betrekking heeft op het B&B-gedeelte mag u aftrekken van de waarde. Let wel: u verliest de hypotheekrenteaftrek over dit deel, maar dit kan worden gecompenseerd door de lagere belastingdruk in Box 3 vergeleken met Box 1.
Specifieke regelingen voor B&B-ondernemers kunnen de belastingdruk verder verminderen. Wanneer u de exploitatie volledig uitbesteedt, vallen de netto-inkomsten onder Box 3 in plaats van Box 1. Dit kan aanzienlijke belastingvoordelen opleveren, vooral voor eigenaren in hogere inkomensschijven. Overige verplichtingen, zoals leningen voor verbouwingen, kunnen ook als aftrekpost dienen.
Hoe beïnvloedt de overwaarde van je B&B je totale vermogensbelasting?
De overwaarde van uw B&B telt direct mee in uw totale Box 3-vermogen. Over dit vermogen wordt een forfaitair rendement berekend waarover u belasting betaalt. Het belastingtarief in Box 3 bedraagt 32% over het fictieve rendement, dat varieert afhankelijk van de hoogte van uw vermogen.
Een rekenvoorbeeld verduidelijkt de impact: bij een B&B-overwaarde van 100.000 euro en geen andere bezittingen betaalt u na aftrek van het heffingsvrije vermogen belasting over 43.000 euro. Met een gemiddeld forfaitair rendement resulteert dit in enkele honderden euro’s aan vermogensbelasting per jaar.
De vermogensbelasting kent verschillende schijven met oplopende fictieve rendementen. Hoe hoger uw totale vermogen, inclusief de B&B-overwaarde, hoe hoger het toegepaste rendement. Voor B&B-eigenaren met substantiële overwaarde kan het daarom lonend zijn om de exploitatie professioneel uit te besteden. Dit optimaliseert niet alleen uw belastingpositie, maar verhoogt ook uw inkomsten. Bent u benieuwd naar de mogelijkheden voor uw specifieke situatie? Neem dan contact met ons op voor persoonlijk advies over het optimaliseren van uw B&B-exploitatie en belastingpositie.
