Voor het tijdelijk verhuren van je koophuis in Nederland moet je aan verschillende regels voldoen. Je hebt meestal toestemming nodig van je hypotheekverstrekker, moet voldoen aan gemeentelijke voorwaarden zoals maximaal 30 nachten per jaar voor toeristische verhuur, en mogelijk een verhuurvergunning aanvragen. Daarnaast spelen belastingregels, verzekeringen en eventuele VvE-bepalingen een belangrijke rol bij het legaal verhuren van je woning.
Mag je zomaar je koophuis tijdelijk verhuren?
Nee, je mag je koophuis niet zomaar tijdelijk verhuren zonder eerst de juiste toestemmingen te regelen. Je hebt in de meeste gevallen toestemming nodig van je hypotheekverstrekker en moet voldoen aan gemeentelijke regels. Het verschil tussen tijdelijke en permanente verhuur bepaalt welke voorwaarden voor jou gelden.
Bij tijdelijke verhuur gaat het om kortdurende periodes, zoals vakantieverhuur via platforms als Airbnb of verhuur tijdens je eigen vakantie. Deze vorm van verhuur valt meestal onder de categorie ’toeristische verhuur’ wanneer het gaat om periodes korter dan twee maanden. Voor langere periodes, maar nog steeds tijdelijk (bijvoorbeeld een half jaar), spreek je van tijdelijke woonruimteverhuur.
Je hypotheekverstrekker moet altijd op de hoogte zijn van je verhuurplannen. De meeste banken staan tijdelijke verhuur toe onder bepaalde voorwaarden, zoals een maximum aantal dagen per jaar of alleen tijdens je eigen afwezigheid. Zonder toestemming riskeer je dat je bank je hypotheek opzegt of een boete oplegt.
Gemeenten stellen eigen regels voor tijdelijke verhuur. In grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag gelden strenge beperkingen voor toeristische verhuur. Je mag daar vaak maximaal 30 nachten per jaar verhuren aan toeristen, en je moet dit registreren bij de gemeente. Voor andere vormen van tijdelijke verhuur, zoals aan expats of studenten, gelden weer andere regels.
Het wettelijk kader voor tijdelijke verhuur bestaat uit verschillende niveaus: landelijke wetgeving (zoals de Huisvestingswet), gemeentelijke verordeningen en privaatrechtelijke afspraken (zoals je hypotheekvoorwaarden of VvE-reglement). Al deze regels moet je naleven om legaal te kunnen verhuren.
Welke vergunningen heb je nodig voor tijdelijke verhuur?
De vergunningen die je nodig hebt voor tijdelijke verhuur verschillen per gemeente. Voor toeristische verhuur heb je vaak een registratienummer nodig, terwijl voor langere tijdelijke verhuur mogelijk een omzettingsvergunning of verhuurvergunning vereist is. Check altijd de specifieke regels van jouw gemeente voordat je begint met verhuren.
Een omzettingsvergunning is nodig wanneer je je woning (tijdelijk) aan de normale woningvoorraad wilt onttrekken. Dit speelt vooral in gemeenten met woningschaarste. De vergunning voorkomt dat woningen permanent voor toeristen beschikbaar zijn terwijl bewoners geen woonruimte kunnen vinden. De aanvraag kost meestal tussen de 200 en 500 euro en de behandeltijd varieert van 8 tot 16 weken.
Een verhuurvergunning wordt door sommige gemeenten vereist voor alle vormen van verhuur, ook tijdelijke. Deze vergunning controleert of je woning voldoet aan bepaalde kwaliteitseisen en of je als verhuurder betrouwbaar bent. De kosten liggen meestal tussen de 100 en 300 euro per aanvraag.
Voor het splitsen van je woning in meerdere verhuurbare eenheden (bijvoorbeeld kamerverhuur) heb je een splitsingsvergunning nodig. Dit geldt ook als je maar één kamer tijdelijk wilt verhuren in sommige gemeenten. De regels hiervoor zijn zeer strikt en de vergunning wordt lang niet altijd verleend.
Verhuren zonder de vereiste vergunningen kan leiden tot forse boetes. Gemeenten hanteren boetes van 6.000 tot 20.500 euro voor illegale toeristische verhuur. Bij herhaalde overtredingen kunnen deze bedragen oplopen. Daarnaast kun je een verhuurverbod opgelegd krijgen, waardoor je helemaal niet meer mag verhuren.
De aanvraagprocedure verschilt per gemeente, maar meestal moet je online een formulier invullen, documenten zoals eigendomsbewijs en plattegronden aanleveren, en leges betalen. Sommige gemeenten vereisen ook een intakegesprek of inspectie van je woning.
Hoeveel nachten per jaar mag je je huis verhuren?
In de meeste Nederlandse gemeenten mag je je woning maximaal 30 nachten per jaar verhuren aan toeristen. Deze grens geldt voor het hele kalenderjaar en voor alle platforms samen. Sommige gemeenten hanteren andere limieten: Amsterdam staat 30 nachten toe, Utrecht 60 nachten, en kleinere gemeenten hebben vaak geen specifieke limiet.
De 30-dagen regel is ingevoerd om de balans te bewaren tussen woning hosten als extra inkomstenbron en het beschermen van de woningmarkt voor reguliere bewoners. Deze regel geldt specifiek voor toeristische verhuur, waarbij je je hele woning verhuurt aan wisselende gasten voor korte periodes.
Voor het bijhouden van je verhuurnachten ben je zelf verantwoordelijk. Je moet een administratie bijhouden met data van verhuur, namen van gasten (initialen volstaan vaak) en het aantal nachten per boeking. Platforms zoals Airbnb bieden overzichten die je hiervoor kunt gebruiken. Veel gemeenten vereisen dat je deze administratie op verzoek kunt overleggen.
De registratieplicht betekent dat je in veel gemeenten elke verhuurnacht moet melden. In Amsterdam gebeurt dit automatisch via de grote platforms, maar in andere gemeenten moet je dit zelf doen via een gemeentelijk portaal. Het niet registreren van verhuurnachten wordt gezien als een overtreding.
Er bestaan uitzonderingen op de maximale verhuurnachten. Verhuur aan familie tot de tweede graad (ouders, kinderen, broers, zussen) telt meestal niet mee. Ook verhuur voor minimaal twee maanden aan dezelfde huurder valt vaak buiten de toeristische verhuurregels. Voor studenten of expats die tijdelijk woonruimte zoeken gelden andere regels dan voor toeristen.
Let op dat het verhuren van alleen een kamer terwijl je zelf thuis bent (hospitaverhuur) vaak onder andere regels valt. Dit wordt in veel gemeenten niet gezien als toeristische verhuur en kent daarom geen maximum aantal nachten.
Wat betekent tijdelijke verhuur voor je hypotheek?
Tijdelijke verhuur heeft directe gevolgen voor je hypotheek. Je moet altijd eerst toestemming vragen aan je hypotheekverstrekker voordat je begint met verhuren. De meeste banken staan beperkte tijdelijke verhuur toe, maar stellen wel voorwaarden zoals een maximum aantal dagen of alleen verhuur tijdens je eigen vakantie.
Banken maken onderscheid tussen verschillende vormen van verhuur. Toeristische verhuur tot 30 dagen per jaar accepteren de meeste hypotheekverstrekkers zonder problemen. Voor langere periodes of structurele verhuur moet je vaak overstappen naar een verhuurhyptheek, die meestal een hogere rente kent dan een reguliere woninghypotheek.
Je hypotheekrente kan stijgen als je bank vindt dat je te veel of te lang verhuurt. Een reguliere hypotheek heeft gemiddeld 1-2% lagere rente dan een verhuurhypotheek. Als je zonder toestemming verhuurt en je bank komt hierachter, kan zij de hypotheek direct opeisbaar stellen of de voorwaarden aanpassen naar verhuurcondities.
Voor het gesprek met je bank is goede voorbereiding belangrijk. Leg duidelijk uit wat je verhuurplannen zijn: hoeveel nachten per jaar, aan welk type gasten, en waarom (bijvoorbeeld om de hypotheeklasten te verlichten). Veel banken waarderen transparantie en zijn bereid mee te denken binnen hun richtlijnen.
Populaire banken zoals Rabobank, ING en ABN AMRO hanteren verschillende regels. Rabobank staat bijvoorbeeld 3 maanden verhuur per jaar toe tijdens eigen afwezigheid, ING accepteert toeristische verhuur tot de gemeentelijke limiet, en ABN AMRO beoordeelt aanvragen individueel. Kleinere banken en hypotheekverstrekkers zijn soms flexibeler.
Als je bank geen toestemming geeft voor verhuur, heb je enkele alternatieven. Je kunt overwegen over te stappen naar een andere hypotheekverstrekker die soepeler is, al brengt dit oversluiten wel kosten met zich mee. Een andere optie is alleen kamerverhuur (hospitaverhuur), wat veel banken wel toestaan omdat je zelf in de woning blijft wonen.
Hoe zit het met belasting bij tijdelijke verhuur?
Verhuurinkomsten uit tijdelijke verhuur zijn belastbaar. Voor toeristische verhuur tot 30 dagen per jaar vallen de inkomsten meestal in box 1 als ‘overige inkomsten’. Boven deze grens of bij structurele verhuur kan de Belastingdienst je als ondernemer beschouwen, met alle fiscale gevolgen van dien.
In box 1 betaal je inkomstenbelasting over je verhuurinkomsten minus aftrekbare kosten. Het tarief loopt op tot maximaal 49,5% (2024). Aftrekbare kosten zijn onder andere schoonmaakkosten, waskosten, deel van je energiekosten, onderhoud specifiek voor de verhuur, en platformcommissies. Je mag deze kosten naar rato aftrekken voor de periode dat je verhuurt.
Als je woning deels in box 3 valt (bijvoorbeeld bij langdurige verhuur), betaal je vermogensbelasting over de WOZ-waarde van het verhuurde deel. Dit is meestal voordeliger dan box 1, maar je hebt minder aftrekmogelijkheden en moet de woning wel echt als belegging gebruiken.
Voor BTW-plicht bij kortdurende verhuur gelden specifieke regels. Als je naast een slaapplaats ook diensten aanbiedt zoals schoonmaak, linnengoed en ontbijt, kan de Belastingdienst dit zien als hoteldiensten. Dan moet je mogelijk BTW afdragen en kun je als ondernemer worden aangemerkt. Pure woningverhuur zonder extra diensten is BTW-vrijgesteld.
Een goede administratie is belangrijk voor je belastingaangifte. Bewaar alle boekingsbevestigingen, bankafschriften van verhuurinkomsten, facturen van kosten, en overzichten van verhuurplatforms. Maak een Excel-overzicht met alle inkomsten en uitgaven per maand. Dit maakt je aangifte veel eenvoudiger.
Voor je aangifte vul je verhuurinkomsten in bij ‘inkomsten uit overige werkzaamheden’ in box 1. Trek eerst alle aftrekbare kosten af voordat je het bedrag invult. Als je twijfelt over de fiscale behandeling, raadpleeg dan een belastingadviseur, vooral als je inkomsten substantieel zijn.
Welke verzekeringen heb je nodig als tijdelijke verhuurder?
Als tijdelijke verhuurder moet je je verzekeringen aanpassen. Je standaard inboedel- en opstalverzekering dekt meestal geen schade tijdens verhuurperiodes. Informeer je verzekeraar altijd over je verhuurplannen, anders riskeer je dat schades niet vergoed worden en je verzekering zelfs opgezegd kan worden.
De meeste verzekeraars bieden uitbreidingen op je bestaande verzekeringen voor tijdelijke verhuur. Deze uitbreidingen dekken schade aan je woning en inboedel tijdens verhuur, maar vaak met een hoger eigen risico. De premie stijgt meestal met 10-25% afhankelijk van hoe vaak je verhuurt.
Een speciale verhuurdersverzekering biedt uitgebreidere dekking dan standaard uitbreidingen. Deze verzekeringen dekken niet alleen schade aan je eigendommen, maar ook aansprakelijkheid als verhuurder, rechtsbijstand bij conflicten met huurders, en soms zelfs huurderving bij schade. De kosten liggen tussen 15-30 euro per maand.
Aansprakelijkheid is een belangrijk aandachtspunt. Als een gast zich verwondt door een gebrek aan je woning, kun je aansprakelijk gesteld worden. Een verhuurders-aansprakelijkheidsverzekering dekt deze risico’s. Let op dat gasten zelf verantwoordelijk blijven voor schade die zij veroorzaken aan derden.
Platforms zoals Airbnb bieden eigen garantieregelingen voor schade tot bepaalde bedragen. Deze dekking is echter beperkt en kent veel uitsluitingen. Vertrouw hier niet blind op, maar zie het als aanvulling op je eigen verzekeringen. Schade aan bijvoorbeeld juwelen, geld of kunst wordt vaak niet vergoed.
Belangrijke uitsluitingen in verhuurverzekeringen zijn schade door normaal gebruik, opzettelijke schade door gasten die niet verhaalbaar is, en schade tijdens onderverhuur. Ook dekken veel verzekeringen geen bedrijfsmatige verhuur, dus bij overschrijding van bepaalde grenzen (zoals meer dan 60 dagen per jaar) vervalt je dekking.
Wat moet je regelen met je VvE bij verhuur?
Bij een appartement moet je altijd het VvE-reglement checken voordat je gaat verhuren. Veel VvE’s hebben bepalingen over verhuur opgenomen in het splitsingsreglement of huishoudelijk reglement. Deze regels kunnen tijdelijke verhuur beperken of zelfs volledig verbieden, vooral toeristische verhuur.
Toestemming van de VvE is vaak vereist, ook voor tijdelijke verhuur. Het bestuur moet meestal goedkeuring geven, of je moet het melden tijdens de algemene ledenvergadering. Sommige VvE’s vereisen een schriftelijke aanvraag met details over de verhuurperiode, het type gasten en maatregelen tegen overlast.
Het splitsingsreglement kan bepalen dat woningen alleen voor permanente bewoning gebruikt mogen worden. Dit sluit toeristische verhuur vaak uit. Ook kunnen er regels zijn over minimale verhuurperiodes (bijvoorbeeld minstens 6 maanden) of een verbod op verhuur aan meer dan een bepaald aantal personen.
Om overlast voor buren te voorkomen, kun je verschillende maatregelen nemen. Stel huisregels op voor gasten met regels over geluid, gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en afval. Geef je telefoonnummer aan directe buren zodat zij contact kunnen opnemen bij problemen. Installeer eventueel een sleutelkluis zodat gasten niet hoeven aan te bellen.
Communicatie met de VvE is belangrijk voor draagvlak. Presenteer je plannen tijdens een vergadering, leg uit hoe je overlast voorkomt en wat de voordelen zijn (zoals extra bijdrage aan onderhoudsreserve via je verhuurinkomsten). Wees transparant over het aantal nachten dat je wilt verhuren.
Bij bezwaren van medebewoners is het verstandig het gesprek aan te gaan. Veel bezwaren komen voort uit zorgen over overlast of onbekende mensen in het gebouw. Door concrete afspraken te maken en eventueel een proefperiode af te spreken, kun je weerstand wegnemen. Als de VvE verhuur blijft weigeren terwijl het reglement dit niet expliciet verbiedt, kun je eventueel juridische stappen overwegen, maar probeer eerst tot een compromis te komen.
Het tijdelijk verhuren van je woning hosten kan een aantrekkelijke extra inkomstenbron zijn, maar vraagt om zorgvuldige voorbereiding. Door alle regels na te leven, de juiste toestemmingen te regelen en goed te communiceren met alle betrokkenen, voorkom je problemen en kun je zorgeloos genieten van de voordelen. Bij BetterStays begrijpen we de complexiteit van deze regelgeving en kunnen we je ondersteunen met professioneel accommodatiebeheer. Met onze expertise in PMS systemen en verhuuroptimalisatie maken we tijdelijke verhuur eenvoudig en winstgevend, terwijl jij je geen zorgen hoeft te maken over de dagelijkse beslommeringen.
